Organy skarbowe o uldze dla kupujących pierwsze mieszkanie - kto może skorzystać ze zwolnienia z PCC

Zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym od 31 sierpnia 2023 r. jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych. Ten prosty z pozoru przepis zdążył już wzbudzić sporo wątpliwości. Organy skarbowe wydały kilkanaście interpretacji, wyjaśniających zasady stosowania tego zwolnienia, a z treści wniosków o te interpretacje wynika, że błędy zdarzają się także notariuszom, którzy odpowiadają za pobranie podatku od czynności cywilnoprawnych przy zawieraniu transakcji kupna nieruchomości.

Jak dokładnie skonstruowane jest zwolnienie podatkowe?

Zgodnie z nowelizacją z maja 2023 r., która weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, od podatku zwolniona jest sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży nieruchomości i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Warunki dotyczą więc zarówno przedmiotu transakcji, jak i stanu posiadania nabywcy i muszą być spełnione łącznie, aby możliwe było skorzystanie ze zwolnienia z podatku.

Ułamkowe udziały w wielu nieruchomościach

Organy skarbowe konsekwentnie zajmują stanowisko, że jeśli podatnik posiada ułamkowe udziały w kilku nieruchomościach nabytych drogą dziedziczenia, to decydujące jest, by żaden z tych udziałów nie przekraczał 50%, natomiast nie ma znaczenia liczba nieruchomości, w których tę współwłasność odziedziczył. Dlatego pozytywną odpowiedź na pytanie o możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego otrzymał podatnik, który w drodze dziedziczenia nabył nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz nieruchomość w postaci odrębnej własności lokalu mieszkalnego, w udziale po 1/4 (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.286.2023.1.ASZ z 6 października 2023 r.), a także inny podatnik, który jest współwłaścicielem dwóch mieszkań w udziale po 50% w każdym, a udziały te nabył w drodze dziedziczenia (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.211.2023.2.PB z 8 listopada 2023 r.). Równocześnie minimalny choćby udział w prawie własności, ale uzyskany inaczej niż poprzez dziedziczenie, pozbawia podatnika możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku (indywidualne interpretacje 0111-KDIB2-3.4014.264.2023.1.ASZ z 4 października 2023 r. oraz 0111-KDIB2-2.4014.225.2023.1.DR z 17 listopada 2023 r.).

Gdy nieruchomość jest kupowana na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Nie nie ma możliwości zwolnienia z PCC tylko części transakcji, która przypada na nabywcę spełniającego te warunki (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-2.4014.203.2023.1.PB z 21 września 2023 r.).

Posiadanie nieruchomości innej niż mieszkalna

Analizując, czy podatnik może skorzystać ze zwolnienia z PCC, należy brać pod uwagę tylko posiadane przez niego nieruchomości mieszkalne, a nie wszystkie nieruchomości. Dlatego ze zwolnienia podatkowego może skorzystać właścicielka działki zabudowanej wyłącznie budynkiem gospodarczym (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.344.2023.2.JKU z 8 listopada 2023 r.).

Organy skarbowe zgodziły się też ze stanowiskiem podatniczki, która przed kupnem swojego pierwszego mieszkania sprzedała należącą do niej działkę z rozpoczętą budową domu. W momencie sprzedaży dom był w stanie surowym otwartym (nie było w nim zamontowanych okien, drzwi, nie było również żadnych instalacji: wody, elektrycznej, grzewczej czy odprowadzenia ścieków). Fiskus zgodził się z tezą, że skoro na działce znajdował się wyłącznie budynek, w którym nie można było zamieszkać, to podatniczce nie przysługiwało żadne z praw wskazanych w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, może więc skorzystać ze zwolnienia z podatku (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.346.2023.1.AD z 16 listopada 2023 r.).

Uruchom program fillUp online i rozlicz PCC-3 
W programie fillup wygodnie przygotujesz, zweryfikujesz i wyślesz online e-deklaracje PCC-3 do urzędu skarbowego. W aplikacji fillup przygotujesz ponad 6 600 aktualnych druków: formularzy, deklaracji i e-deklaracji, plików JPK ale także wzory umów, pism, wniosków, podań, zaświadczeń, oświadczeń, zawiadomień, wezwań, pozwów, not, arkuszy, ewidencji, rejestrów, raportów, rachunków czy faktur. 
Uruchom program fillUp i wyślij e-deklarację PCC-3 online »

Własność mieszkania za granicą

Zwolnienie podatkowe nie przysługuje natomiast osobie, która posiada mieszkanie na terytorium Ukrainy. W indywidualnej interpretacji 0111-KDIB2-3.4014.353.2023.1.BD z 15 listopada 2023 r. fiskus podkreślił, że nie ma znaczenia, czy mieszkanie położone jest na terytorium Polski, czy poza nim. Fakt posiadania prawa własności do niego wyklucza możliwość skorzystania ze zwolnienia z PCC.

Zakup udziałów w nieruchomości

Kolejna grupa pytań stawianych we wnioskach o indywidualne interpretacje dotyczy nabycia udziałów w nieruchomości mieszkalnej. W odpowiedzi na wniosek podatnika, który kupił 2/3 udziałów w lokalu mieszkalnym, skarbówka zajęła stanowisko, że zwolniony z podatku jest jedynie zakup prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub budynku mieszkalnego, ale już nie udział w którymkolwiek z tych praw (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.349.2023.1.JS z 9 listopada).

Ze zwolnienia nie skorzysta także podatnik planujący zakup połowy domu mieszkalnego od jednego z dwóch właścicieli tego budynku, nawet gdy ta połowa budynku stanie się jego pierwszym mieszkaniem, ponieważ nie kupuje lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a jedynie udział w budynku mieszkalnym (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.311.2023.2.JKU z 9 listopada 2023 r.).

Podatek od czynności cywilnoprawnych będzie musiał także zapłacić podatnik planujący zakup 1/2 udziału w mieszkaniu od teściów, gdy równocześnie jego żona otrzyma swój udział w tym samym mieszkaniu (również 1/2) w darowiźnie od rodziców (nabywcy mają rozdzielność majątkową). Jak wskazał fiskus, w tej sytuacji nabycie lokalu na współwłasność nastąpi na podstawie różnych tytułów, a przedmiotem umowy sprzedaży nie będzie cały lokal mieszkalny, lecz tylko 1/2 udziału w nim. W takiej sytuacji zwolnienie z PCC nie przysługuje (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.321.2023.2.ASZ z 10 listopada 2023 r.).

Zakup nieruchomości w trakcie budowy

Organy skarbowe zajmują też spójne stanowisko w sprawie transakcji, w których przedmiotem sprzedaży jest dom w trakcie budowy. Niezależnie od tego, czy jest to dom w stanie surowym zamkniętym (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.365.2023.2.ASZ z 22 listopada 2023 r.), w stanie surowym zamkniętym z wykonaną elewacją (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.351.2023.3.BZ z 22 listopada 2023 r.) czy wręcz praktycznie gotowy i wymagający już tylko drobnych prac wykończeniowych (indywidualna interpretacja 0111-KDIB2-3.4014.314.2023.1.JKU z 16 listopada 2023 r.), fiskus uznaje, że skoro brak jest pozwolenia na użytkowanie budynku, wydanego przez uprawnione podmioty, to budynek nie może być w świetle prawa użytkowany, a więc nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość, która nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku zgodnie z przepisami prawa, nie podlega zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych.